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虽然国开行对棚改资金断供的消息予以了否认，但管理层对棚改货币化模式的担忧增加却是事实，“提高棚改货币化安置比例”的提法也不见了踪影。这预示着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结，房地产市场将重新回归到理性发展的轨道。当然，棚户区改造是重要的民生工程之一，就此终止是不可能的事情。只不过在资金的筹集和使用方面，还需更多的探索和创新。唯此，才能在保障民众居住质量提高的同时，实现房地产市场的健康稳定发展。

数据显示，截至2019年2月20日，中证杭州湾区指数近六年收益率为64.47%，远超同期中证500指数收益率；近六年年化收益率达10.5%。据悉，南华中证杭州湾区ETF投资于标的指数（中证杭州湾区指数）成份股和备选成份股的比例不低于基金资产净值的90%，且不低于非现金基金资产的80%。该产品投资目标是紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。

4、近期债市大涨，10年期国债利率回到3.5%下方，债券的牛市行情是否会延续，年末及明年债市将如何运行？本轮债券大涨，是由低于预期的社融数据触发，同时50年期国债招标好于预期也进一步带动了收益率下行。年底前国内经济可能将继续承压，货币政策大概率维持宽松基调，整体利好债市，但受外围因素制约，除非经济放缓势头超出预期，国内利率下行空间相对有限，同时由于各项刺激政策的出台，市场对于短期经济会否反弹的分歧加大，债市的波动也可能相应加大。

与此同时，金融自由化还加大了贫富化差距。美国在二次大战后一段时间，金融受到管制，战前和20世纪末是金融自由化的时期，在这两个时期美国金融行业工资大大超过了全行业平均工资，社会贫富差距增大。只有在战后在几十年，差距才比较小。我们估算了当前中国各个行业收入增长对广义信贷增长的弹性。广义信贷增长一个百分点，对金融行业收入的正面影响最大，其次房地产行业（图18），前者是资金的供给方，后者是资金的需求方。

由于房地产项目从拿地到销售，时间会有迟滞，2017年拿的地块到2018年年中以后才可能进入强销期，而恰在此时，市场转淡，投资形成的负债就会变为山一般的压力。少数房企2018年年报和2019年一季报的负债，追溯后就会发现，很大程度上它们是2016-2017年激进投资的呈现。栽什么树结什么果，苦涩还是香甜尝后方知。

房地产本身的属性和天然优势，决定了地产行业拥有的资产、土地可以成为最好的信贷抵押品，所以房地产企业杠杆率很高不难理解。那为什么国企的杠杆率也比较高呢？主要是因为政府的隐性担保。我们把房地产企业分为国有房地产企业和私有房地产企业，将非房地产企业可以分为国有非房地产企业和私有非房地产企业。第一个需要注意的是，房地产行业的杠杆率都要高于非房地产行业，而非房地产行业的企业中，国有企业的杠杆率高于私有企业（图7）。我们都在说，国企杠杆率高，而民企拿不到钱，融资较为困难、杠杆率较低。但是我们可以看到，私有房地产企业的杠杆率比国企还要高，这就印证了刚刚说到的，在现代社会中，房地产作为抵押品的重要性，甚至使得私有企业超过了国企享受的政府信用担保的作用。这也说明，房地产行业相关的杠杆率是未来一个很大的风险点。现在大家可能还没有充分认识到这个问题，这实际上是一个非定时炸弹，只是现在还没有充分暴露。近两年，房地产行业的销售业绩很好，一旦降温以后，现金流增速慢下来，债务问题就会充分暴露。